河南.洛阳.老君山

洛阳是全国三线城市，辖有十五个县级以上行政管理区，各城区房价有差异。当前洛阳房价走势如何洛阳本地微信群？在哪个区域购房相对保值？这需要经过综合分析，才能得出参考意见，就此和尚谈谈个人看法：

本题内容主要有四个部分洛阳房价走势

洛阳城区购房保值的支撑要素

市中心城区房价潜力分析

参考结论

洛阳房价走势

近一年来，洛阳房价呈稳中有涨走势。2019年10月，新盘参考价格7676元，较年初价格7235元，上涨6.10%。

二手房价格，也呈持续上涨走势。2019年10月参考价格9585元，较年初价格8334元，上涨15%。目前为止，二手房价格高出新盘价格24.87%。

近三年来，洛阳房价呈持续上涨走势。2016年新盘参考价格5960元，2019年10月价格7676元。三年上涨28.80%，年化涨幅9.60%。

二手房价格持续上涨，涨幅较大。2016年参考价格6187元，2019年10月价格9585元。三年上涨55%，年化涨幅18.31%。

洛阳地区新盘参考价格段分布。价格主要集中在0.8万~1.0万的楼盘较多，超一万元价格楼盘也不少。结合洛阳地区均价可以判断，各城区价格是有较大差异。

全国百城房价走势来看，洛阳房价从2010来到现在，十年周期房价指数走势与百城房价指数相仿，房价依然在长期上涨趋势中。

综合洛阳房价不同周期表现，可以看出洛阳房价在调整过程中不断上涨，当前处于稳中波动走势。

洛阳城区购房保值的支撑要素房子是一种商品，其价格最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。一个健康的房地产市场价格，会受许多因素影响，可最主要的因素一般分：地区经济基本面、人口增量规模、城市发展水平等。

一、人口增量规模

洛阳地区总人口和常住人口呈持续增长状态。2010年末至2018年末，全市总人口由680.9万人增至713.7万人，增加32.8万人，年化增加4.1万人；常住人口由655.4万人增至688.9万人，增加33.5万人，年化增加4.2万人。

洛阳市区人口流动呈持续净流入状态。2010年末至2018年末，洛阳市区总人口由186.1万人增至203.0万人；常住人口由203.6万人增至224.9万人。市区常住人口持续大于总人口，一直处于人口净流入状态，且净流入人口由2010年的17.5万人增至2018年的21.9万人，创历史最好水平，净流入率首次突破10%，达到10.8%。

近十年来持续流入的增量人口，洛阳作为一个三线城市，很明显对于当地楼市去化是个非常正面的要素。

二、经济基本面状况

——2018年经济发展水平

2018年GDP值4640.8亿元，人均6.77万元，全国水平6.46万元。

三次产业结构为5.1：44.6：50.3。服务产业贡献度超过了工业经济水平，形成了有色冶炼、石油化工、装备制造、计算机通信、公用基础设施等五大支柱经济产业，新动能新产业不断壮大。

金融机构人民币各项存款余额5824.1亿元，贷款余额4072.5亿元。存贷比70%，在中原城市里有这么高的存贷比，说明洛阳在金融扶持实业发展方面较积极。

——居民生活状况

社会消费品零售总额2154.9亿元，人均3.13万元，全国水平1.98万元。

住户存款余额3136.1亿元，人均存款4.55万元，全国水平5.19万元。

城乡居民人均可支配收入24882元，其中：城镇居民人均可支配收入35935元，农村居民人均可支配收入13637元。洛阳平均水平接近全国平均值28228元的90%。

综合经济数据来看，洛阳经济基本面虽然不是很出色，但在三线城市中算是不错的，这对于当地楼市的支撑有一定弹性。

三、中原城市群的定位，助推洛阳未来发展的高度和确定性

中原城市群规划，建设郑州为国家中心城市，构建“一核一副四轴四区”的空间发展格局。洛阳定位在“一副”，即中原城市群副中心城市，建设成全国重要综合交通枢纽、现代装备制造和创新中心、国际文化旅游名城、一带一路主要节点城市。承接郑州及其他城市相关产业溢出和调整的产业经济，提升洛阳中心城区辐射作用。

洛阳市在中原城市群发展规划的基础上，也规划了洛阳市本地区发展方案。

洛阳地区以洛阳市中心城区为主要支点，形成四个方向的辐射渗透级次，最主要放在东北方向，即近郑州市一带。市域城镇空间结构形成“一心、两轴，三区”。

市中心城区房价潜力分析

洛阳市主城区，不同城区房价有差异，其保（升）值潜力也是有差别的。如何判断不同城区房价潜力？和尚在前面的答题中有阐述过，逻辑运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。

洛龙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价12061元，2016年参考价格6645元。三年上涨61.5%，年化涨幅27.17%。

2019年9月新盘参考价格12228元，二手房较一手房价差比值=0.986。

涧西区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格9507元，2016年参考价格5514元。三年上涨72.42%，年化涨幅24.14%。

2019年9月新盘参考价格10250元，二手房较一手房价差比值=0.927。

西工区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格8829元，2016年参考价格5486元。三年上涨61%，年化涨幅20.31%。

2019年9月新盘参考价格9071元，二手房较一手房价差比值=0.980。

瀍河区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格8055元，2016年参考价格4013元。三年上涨100.72%，年化涨幅33.57%。

2019年9月新盘参考价格8429元，二手房较一手房价差比值=0.956。

老城区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格7138元，2016年参考价格4181元。三年上涨70.72%，年化涨幅23.57%。

2019年9月新盘参考价格7774元，二手房较一手房价差比值=0.918。

参考结论洛龙区：二手房三年上涨61.5%，价差比值=0.986；

涧西区：二手房三年上涨72.42%，价差比值=0.927；

西工区：二手房三年上涨61%，价差比值=0.980；

瀍河区：二手房三年上涨100.72%，价差比值=0.956；

老城区：二手房三年上涨70.72%，价差比值=0.918。

从数据分析结论来看，结合洛阳城市和中原城市群发展方案：

保值较好的城区：首选——洛龙区；次选——西工区。

上述楼盘数据，仅供参考。

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