今年深圳微信群，深圳的楼市太吸睛了。尤其是豪宅。

华润城4还没开盘呢，就发了“此处无喝茶费”的公告。但是，一些微信群，还是热烈地讨论起来如何合伙打新！人气，显然不减！

华润城能不能买？能赚多少？怎么买？撰文一答。

大家都知道，华润城位处科技园，带南山外国语学校，拥24万平万象天地，集名地段、名校、名商业与一身。

从2014年华润城一期，到2018年华润城三期，这4年多的时间里，华润城的每一次产品入市都创造了新神话，“3小时内售罄”、“场场日光”、“淋雨认筹”…成为了它独特的标签。也造富了，很多中产阶层。

回顾华润城历史：

2011年的冬天，当时全国最大的旧改项目——深圳大冲村正式动工，占地68.5万平方米、建筑面积约280万平方米。

2014年10月，华润城润府一期开盘，均价4万 。

2015年12月，华润城二期开盘，主推524套81-188平精装1.5-4房，折后价格区间为6.2-8.1万/平。

2018年6-9月，华润城三期产品两次开盘售罄，成为全国知名项目。

深圳资深房产爱好者山姆，也曾发了以下一条微博，提到买了华润城就变成有钱人的朋友。评论一片羡慕妒忌。

过去已成过去，目前华润城二手房价也不便宜。在高岗之上，还有打新的机会么？

01华润城还存在“打新”窗口期么？

今年，深圳热点片区的楼市，被推到一个进退维艰的境界。拜全国媒体的关注所赐，深圳房价的一举一动，都在镁光灯下。这样，很难让zf好好的办事。

深圳zf，是个务实的好zf。

调控房价，是个需要智慧的微妙运筹。在极度被曝光之后，深圳标杆新盘的价格，即不能太松，又更没法太低。从“遏制打新”的潮流角度，最好新房、二手房价格拉平。至少，新房价做到跟最近15套二手房成交均价差不多，才能消除倒挂差价。

但是，这样新房价格就涨了，zz上行不通。

当然，更不能太低，太低了，打新的人会激增，热议压力就更大。根据绿皮中介网，华润城二手放盘价在16-18万为主。推测估计这次华润城4的备案价很可能在12-16万之间。即维护了“新盘不大涨”，又不会造成“6、7万以上单价的套利”空间。

与楼市稳健来说，最理想的情况是，华润城4新房的价格比市场价便宜15%-20%左右，显得合理一些。这即没有承认二手的过高放盘价、推高楼市，又把投机者的套利程度压制了一些，让打新显现不至于过度疯狂。

那么，全国壕们也就不会众筹资金池，盲目参与。参与的，会以深圳自用客多一些。显得健康。

02华润城二手房价，还会不会涨？

看绿皮中介的报价，我们姑且把华润城二手房，当15-18万之间，均价约16.5万左右吧。

这个价格，不高不低。

比深圳湾的动辄20万 要便宜一些。但是，跟香蜜湖、宝中比，性价比优势并不明显。华润城的学位价值，在南山是一梯队的，仅次于南二外；但是，华润城的街区品质、楼盘品质，明显超越南二外学区几个台阶。

华润城学校图

华润城区位图

华润城板块，自带2所九年制南外学校和3所幼儿园。

南外是深圳南山区名校集团。其本部南外文华学校，在南山区排名第5，南外大冲学校则排名在12的位置。但华润城并不在南外大冲学区，而是在南外科华学区。而科华学校2018年年9月才开学，目前尚无中考成绩。

但是，科华学校软硬件配套俱佳，生源也不错，推测起来应该能追得上南外大冲学校成绩。所以，华润城就被当“南山1梯队学区”房对待，二手房价才一高再高！

南外科华位于华润城润府三期和五期之间，斜对面则是最近被重点关注、今年要开卖的四期。根据就近入学原则，四期和五期的学区划分应该会延续前面几期的划分原则，为南外科华学校。

华润城学位的价值，是弱于香蜜湖板块，也似乎比宝安中学弱一点，目前看不出中考尖子生数量超过宝安中学很多的可能。但是，华润城所在的板块，是可以紧跟大前海趋势的。这个方面，又比香蜜湖要好很多。而且，华润城的楼盘品质、户型品质，跟香蜜湖主流楼盘差不多。

香蜜湖经典楼盘，中旅国际公馆目前价位也是16-18万之间。跟华润城在价格上打了个平手。他们都有新中国的好青年，都有很好的未来！

跟深圳湾比的话，华润城价格只有深圳湾的85%左右；但是品质至少维持在深圳湾的中部水平。华润城只是比深圳湾顶级豪宅的赠送、海景弱一些。但是，华润城也自带沙河湿地公园。华润城的学位，从中考前景上，明显还是会比深圳湾的好一些。深圳湾学校的中考成绩，很难超越其对标学校明德的。

所以，目前华润城的二手房价，是属于深圳几大豪宅区的正常房价。得看多整个深圳的未来，才会认为深圳二手房很有前途的。所以，现在买华润城，其实买的还是“深圳市的未来”。如果连深圳和大湾区都不看好，那么深圳的任何房子也都可以不买的。

大家也都在探讨，深圳湾、前海湾，未来走上30-50万的可能。以未来梦想价来看，现在湾区的豪宅当然都可以买买买。

03打新到华润城4期，能赚到多少？

华润城二手房，现在被政府勒令限价在20万一平以内。这至少是一年内，华润城二手价的一个天花板。若破局，就会成为全国性媒体的标题新闻，就又会被加强监控。

前面分析过，华润城4新房价大概率比市场价便宜15-20%；比未来2年二手市场价（如果涨），可能便宜3、40% 。买到就赚到，这是必然的。在家庭自用或正常二套置业的角度，华润城4都是值得买的。

有套利的逻辑在前，4期靠近沙河路等等噪音的然并卵也都可以忽略的。因为哪怕买到靠路的，也依然转手就是利润。就自然没人真的会根据噪音测试系数去选房了。

但是，据闻很多全国壕，拿出了股票打新的态势，一群朋友圈折腾资金池，想在深圳的热点盘逐个打新。他们算的是持有3、4年，就顺手卖掉。这种角度看，成功打新华润城4，保本 微利是必然的。但是，也可能不会是超级暴利。

今年Reits试点，会启动一些单项基建基金，这里面可能会有一些投资的机会。而且，疫情的前、中、后，股市都会有不同的板块轮动机会。考虑到全球各国疫情时序不同，各个国家的前、中、后，都有不同的股票机会。今年股市私募、公墓其实也有机会。有钱人的其他投资机会，并不少。

对于华润城4的打新前景，不仅仅芳姐这么看。其他人和媒体，也有持保守意见的：

因此，事实上，打新深圳豪宅，并不真是全国壕们唯一的选择。有办法的壕，也不会只压宝在深圳豪宅的。

投资精算

04如何成功打新华润城4？真有茶水费么？

传闻，华润城4打新要准备500万的验资。

要成功打新华润城4，首先就抓紧调度资金，让深圳银行户头上，有那么个500万，可供冻结。然后，有深圳购房资格。那才，具备参与这个游戏的可能。

对于华润城板块，大家最爱掰掰的，是几个学校的不同，距离地铁距离的不同，临近主干道噪音的不同。大家以为，这种差异是巨大的。但实际上价值上差异并不巨大，导致楼价的差别也并不巨大。

所以，我不爱跟大家分析华润城各期打新的微观选择：户型、位置、朝向、噪音。

我觉得，在“手气”面前，其实大家都没得优选的机会了。根据中签号的前后位置，来决定选房策略才合理。号码顶靠前，就选址品质更好的；号码比较靠前，就列一个“绝对不选”的小黑名单，避开这些就好；号码靠后，就去仙湖烧香，求前面放弃的人多，给自己一个机会。

但是，想参与打新，现在你就已经有很多事要做了。毕竟紧俏楼盘，给你的登记时间不会太长。户口、社保这些购房资格的东西要提前准备好，不要临时出资料上的瑕疵，导致登记不成功。

深圳的银行，开好户已经是最基本的要求；收入证明，完美的流水，都要准备好。有瑕疵的话，赶快想想，补充一个担保人。打征信的地方，提前踩号点；国土局打无房证明的地方，也最好提前看看。

然后，就是跟领导多谈心，跟同事多联络下感情。方便到时“来一场说请就请的假”，领导会批假、同事工作搭把手，你才能安安心心去“抽签”。

至于茶水费，有全国的媒体在盯着，借央企们1万个胆子，今年也是不可能有喝茶费的。而且小心传播谣言，被拎进去谈话哦！因为舆论们的24小时盯梢，今年大家不用担心喝茶费来抢机会了。。。

附，华润城4户型图（99-190㎡）：建筑面积约99㎡ 三房一卫 （383套）

建筑面积约120㎡ 三房两卫（669套）

建筑面积约160㎡ 四房两卫（112套）

建筑面积约190㎡ 四房三卫（110套）

注：以下图片表格中套内面积与建筑面积写反，大家自行调整。

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